BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒNG SỞ HỮU
Hiện nay, nhiều người dân và nhà đầu tư quan tâm đến các sản phẩm bất động sản có giá “mềm” hơn so với thị trường và đa số nằm ở tình trạng đồng sở hữu hoặc “công chứng vi bằng”. Đây là câu chuyện cũ không mới nhưng thỉnh thoảng chúng ta cũng nên nhắc lại cho những Nhà đầu tư mới nắm vấn đề này.
1. Bất động sản đồng sở hữu (được pháp luật công nhận).
Trên thực tế đây là những bất động sản đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và có thể đã do một số người cùng nhau “hùn” tiền mua lại/ hoặc được thừa kế và được đứng tên nhiều người trên cùng một Sổ đỏ (trường hợp Hộ gia đình/Vợ chồng chúng ta sẽ không phân tích trong bài này) hoặc theo đề nghị của tất cả các bên thì bất động sản này sẽ được cấp một sổ đỏ cho một người đứng đại diện (ghi chú đại diện sử dụng chung với abcd…).
Hiện nay do tránh việc biến tướng của phân lô bán nền (có những trường hợp chỉ 1.000 m2 nhưng có đến hàng trăm người đồng sỡ hữu (khoảng 10m2/người) nên một số địa phương đã có những chỉ đạo tạm ngưng cấp Giấy theo hướng này.
Và người mua lại sẽ thay thế người bán về phần quyền và vị trí (nếu có thỏa thuận riêng) này trong phần sỡ hữu chung (toàn bộ bất động sản, phần này vì không đủ điều kiện tách thửa, chuyển mục đích…nên phần thỏa thuận từng diện tích riêng không được pháp luật ghi nhận trong sổ đỏ để mang tính pháp lý).
2. Bất động sản đồng sỡ hữu (không được pháp luật công nhận):
Đây là một dạng chiếm đại đa số. Thay vì được mua bằng giấy viết tay thì thời gian gần đây, các đơn vị dịch vụ giới thiệu việc mua bán thông qua vi bằng. Về bản chất thì không có gì khác nhau giữa mua bán giấy viết tay và mua bán thông qua “công chứng vi bằng”.
Đa phần các trường hợp này rơi vào sổ hồng chung hoặc đất đang thế chấp ngân hàng hay nhà xây dựng hàng loạt, bị sai phép, xây dựng trên đất nông nghiệp, không phù hợp quy hoạch nhưng tựu chung lại là các bất động sản này “không đủ điều kiện” theo quy định để có thể chuyển mục đích (không phù hợp quy hoạch..) hoặc không thể tách thửa (điều kiện về diện tích tối thiểu, diện tích mặt tiền tiếp giáp đường…) để có thể chuyển hóa thành sỡ hữu riêng.
Tuy nhiên, cũng không ít người mua nhà nhầm tưởng Vi bằng do thừa phát lại lập như là một giao dịch mua bán bất động sản hợp pháp (được sang tên sau này). Cách hiểu này là hoàn toàn sai. Theo quy định thì vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật (sau khi lập, Vi bằng phải đăng được đăng ký tại Sở Tư pháp).
Gần đây nhất theo Nghị định 08/2020 đã quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng. Trong đó quy định rõ trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng các trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Ưu điểm của bất động sản đồng sở hữu
Ưu điểm của bất động sản đồng sỡ hữu là giá mềm, bởi giá chào bán trên thị trường thường thấp hơn so với bất động sản tương đồng sỡ hữu riêng (thông thường từ 10-30%) nên rất nhiều Nhà đầu tư quan tâm, một số vấn đề mà Nhà đầu tư có thể đối mặt khi mua bất động sản đồng sỡ hữu dạng này trên thực tế sẽ gặp phải.
Nhược điểm của bất động sản đồng sở hữu
– Hạn chế về Quyền của Người sử dụng đất:
Trên thực tế một đồng sỡ hữu đứng tên trên sổ đỏ cùng vài chục khác cũng không thể dùng tài sản của mình để thực hiện quyền chuyển nhượng/thế chấp/tặng cho…. tài sản này nếu không có sự đồng ý của toàn bộ các đồng sỡ hữu còn lại.
Quyền cơ bản của Chủ đất có thể thấy là là thế chấp cho tổ chức tín dụng khi cần vay vốn cũng khó có thể thực hiện được vì liên quan đến nghĩa vụ trả nợ và không xác định được phẩn quyền của mình trong khối tài sản chung kể cả trường hợp đồng sở hữu theo dạng mua giấy viết tay hay mua bán thông qua vi bằng nên Ngân hàng sẽ từ chối cho vay.
Trường hợp mảnh đất nằm trong quy hoạch phải thu hồi thì việc xác định người nhận tiền đền bù, giá tiền hay việc khiếu nại cũng khó xác định và thực tế phát sinh nhiều tranh chấp có liên quan.
– Tính Thanh khoản:
Do là sở hữu chung nên khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những đồng sỡ hữu khác (những người có tên chung trên sổ đỏ (lưu ý thêm còn đồng sở hữu của đồng sở hữu (vợ/chồng) của người đồng sỡ hữu). Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên khác thì phải thực hiện việc tách thửa mới chuyển nhượng được, tuy nhiên việc tách thửa thì thông thường sẽ không khả thi do không đủ điều kiện để tách (diện tích….) do đó khi chào bán ra thị trường các Nhà đầu tư khác sẽ rất e ngại khi mua các bất động sản dạng này.
– Dễ phát sinh tranh chấp:
Trên thực tế việc mua bán giấy viết tay hay lập vi bằng dễ phát sinh rủi ro hơn khi chỉ có một Sổ đỏ (nếu được cấp – chủ đất giữ) thì Chủ đất có thể thế chấp ngân hàng thậm chí bán luôn cho một bên thứ ba khác (do không cần bên đồng sỡ hữu đồng thuận về mặt pháp lý). Trên thực tế nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh từ việc này khi chủ đất không trả được nợ vay ngân hàng thậm chí lừa đảo trong một số trường hợp.
Bên cạnh đó, một số trường hợp mua nhà sổ chung do xây sai phép, xây không phép, xây dựng trên đất nên bị cơ quan Nhà nước cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ công trình.
Nhu cầu sở hữu nhà đất để an cư hay để đầu tư là một nhu cầu chính đánh tuy nhiên việc mua bán nhà đất đồng sở hữu là thủ tục mất nhiều thời gian thẩm định và đánh giá rủi ro, bên cạnh đó trên thị trường gần đây xuất hiện việc một số cá nhân mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ và đăng bán với giá rẻ nhưng sau khi khách hàng quyết định mua và đặt cọc thì mới hay là nhà đất được xây trên sổ chung, và việc mua bán thông qua các Hợp đồng hợp tác/góp vốn hay vi bằng.
Người bán đồng thời sẽ hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó họ lại không thực hiện (lý do chính là không tách được) khiến người mua không còn quyền tự quyết đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu và từ đó phát sinh tranh chấp rất phức tạp.
Đối với những nhà đầu tư có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, chúng tôi khuyến cáo nên xem xét đầy đủ thông tin về chủ sử dụng, giấy tờ người đồng sở hữu đồng, giấy phép xây dựng…. đồng thời quan tâm thêm về quy hoạch hiện hữu để tránh các tranh chấp phát sinh sau này đồng thời bảo toàn được tài sản và là nơi An cư.
